Zakup mieszkania z lokatorem nie zawsze musi oznaczać kłopot. Czasem jest to świadoma decyzja inwestycyjna: kupujący przejmuje lokal z najemcą, a wraz z nim regularny czynsz. Problem zaczyna się wtedy, gdy nabywca chce w lokalu zamieszkać, wyremontować go, sprzedać dalej albo gdy osoba zajmująca mieszkanie nie płaci i nie chce dobrowolnie się wyprowadzić.

W praktyce najważniejsze jest ustalenie, kim jest osoba mieszkająca w lokalu: najemcą, biorącym lokal w użyczenie, członkiem rodziny właściciela, byłym właścicielem po licytacji, osobą zameldowaną bez tytułu prawnego czy osobą, której przysługuje szczególne prawo, np. służebność mieszkania albo prawo dożywocia. Od tego zależy, czy wystarczy wypowiedzenie umowy, czy potrzebny będzie proces o eksmisję, a przy licytacji komorniczej – jakie znaczenie ma postanowienie o przysądzeniu własności.

Czy umowa najmu dalej obowiązuje?

Co do zasady sprzedaż mieszkania nie powoduje automatycznego wygaśnięcia najmu. Nabywca wstępuje w miejsce dotychczasowego wynajmującego i przejmuje prawa oraz obowiązki z umowy. Oznacza to, że nowy właściciel może żądać czynszu, ale musi też respektować prawa najemcy.

W przypadku lokali mieszkalnych trzeba zachować szczególną ostrożność. Nie wystarczy założenie, że skoro doszło do sprzedaży, nowy właściciel może od razu wypowiedzieć umowę i żądać wydania lokalu. Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego musi odpowiadać przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów. Powinno być dokonane na piśmie, wskazywać przyczynę i mieścić się w jednej z podstaw przewidzianych przez przepisy.

Typowe podstawy wypowiedzenia to m.in. zwłoka z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności, ale dopiero po wcześniejszym pisemnym uprzedzeniu lokatora i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę. Inną podstawą może być rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego, używanie lokalu niezgodnie z umową, podnajem bez wymaganej zgody albo zamiar zamieszkania właściciela w lokalu – przy czym w tej ostatniej sytuacji terminy i warunki są znacznie bardziej restrykcyjne.

Szczególne znaczenie ma także wiek lokatora. Jeżeli właściciel wypowiada stosunek prawny, bo sam zamierza zamieszkać w lokalu bez zapewnienia lokalu zamiennego, a lokator w dniu otrzymania wypowiedzenia ma ponad 75 lat, nie ma innego lokalu ani osób zobowiązanych do alimentacji, wypowiedzenie może stać się skuteczne dopiero z chwilą śmierci lokatora.

Najpierw audyt, potem decyzja o zakupie

Najbezpieczniej rozwiązuje się problem lokatora przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Kupujący powinien żądać od sprzedającego pełnych informacji i dokumentów, a nie poprzestawać na ustnym zapewnieniu, że „lokator zaraz się wyprowadzi”.

Przed zakupem warto sprawdzić przede wszystkim:

• księgę wieczystą, zwłaszcza dział III, pod kątem służebności, dożywocia, roszczeń, praw najmu lub innych ograniczeń;
• treść umowy najmu, użyczenia lub innego dokumentu, na podstawie którego lokal jest zajmowany;
• czas trwania umowy, datę pewną, zasady wypowiedzenia, wysokość czynszu, kaucję i zaległości;
• kto faktycznie mieszka w lokalu, w tym czy są tam małoletni, osoby z niepełnosprawnością, osoby obłożnie chore, bezrobotne albo seniorzy;
• czy toczyły się już sprawy sądowe, egzekucyjne lub administracyjne dotyczące lokalu;
• czy sprzedający jest w stanie wydać lokal pusty, z protokołem zdawczo-odbiorczym, najpóźniej w dniu zapłaty ceny.

Jeżeli lokal ma zostać wydany pusty, warto przewidzieć w umowie przedwstępnej lub sprzedaży odpowiednie zabezpieczenia: warunek wydania lokalu, zatrzymanie części ceny do dnia opróżnienia, karę umowną, precyzyjny protokół wydania, oświadczenia sprzedającego o braku osób trzecich w lokalu oraz o braku nieujawnionych umów. Przy poważniejszych ryzykach dobrym rozwiązaniem bywa depozyt notarialny albo rachunek escrow.

Porozumienie z lokatorem

Jeżeli lokator faktycznie mieszka w lokalu, najpierw warto rozważyć rozwiązanie polubowne. Dobrze przygotowane porozumienie często jest tańsze i szybsze niż proces, nawet jeżeli właściciel musi zapłacić lokatorowi uzgodnioną kwotę na przeprowadzkę.

Porozumienie powinno określać co najmniej datę opróżnienia lokalu, sposób rozliczenia czynszu i opłat, zasady zwrotu kaucji, stan lokalu, termin przekazania kluczy, protokół zdawczo-odbiorczy oraz konsekwencje niedotrzymania uzgodnień. Jeżeli sprawa jest napięta, warto rozważyć akt notarialny z dobrowolnym poddaniem się egzekucji co do obowiązku wydania lokalu. Nie zastąpi to jednak analizy przepisów lokatorskich w każdej sytuacji, dlatego dokument powinien być przygotowany pod konkretny stan faktyczny.

Właściciel nie powinien natomiast „pomagać” lokatorowi w wyprowadzce przez wymianę zamków, odcięcie prądu, wody lub ogrzewania, wyniesienie rzeczy, nękanie wizytami albo prowadzenie uciążliwych prac. Takie działania mogą narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w skrajnych przypadkach również karną.

Eksmisja krok po kroku

Jeżeli lokator ma ważny tytuł prawny, najpierw trzeba doprowadzić do jego skutecznego wygaśnięcia lub rozwiązania. Przy najmie będzie to najczęściej wypowiedzenie zgodne z ustawą albo upływ czasu, na jaki umowę zawarto. Dopiero gdy lokator zajmuje lokal bez tytułu prawnego i nie wydaje go dobrowolnie, można wystąpić do sądu z pozwem o opróżnienie i wydanie lokalu.

W wyroku eksmisyjnym sąd orzeka, czy osobom objętym nakazem przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, czy też takie uprawnienie im nie przysługuje. Sąd bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz sytuację materialną i rodzinną pozwanych. Szczególnej ochronie mogą podlegać m.in. kobiety w ciąży, małoletni, osoby z niepełnosprawnością, osoby ubezwłasnowolnione wraz z opiekunem, obłożnie chorzy, emeryci i renciści spełniający kryteria pomocy społecznej, bezrobotni oraz osoby spełniające kryteria określone przez gminę. W lokalach spoza publicznego zasobu mieszkaniowego zakres tej ochrony wymaga jednak każdorazowej oceny, ponieważ ustawa przewiduje istotne wyjątki.

Jeżeli sąd przyzna prawo do najmu socjalnego, wykonanie eksmisji zostaje wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia takiej umowy. Dla właściciela oznacza to często dodatkowe miesiące, a czasem dłuższy okres oczekiwania. W tym czasie może on jednak dochodzić odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, a w określonych przypadkach także roszczeń od gminy, jeżeli gmina nie dostarcza lokalu osobie uprawnionej.

Trzeba też pamiętać o okresie ochronnym. Wyroków nakazujących opróżnienie lokalu zasadniczo nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca następnego roku, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Ograniczenie to nie działa jednak we wszystkich sprawach, m.in. gdy przyczyną opróżnienia lokalu jest przemoc domowa, rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego albo zajęcie lokalu bez tytułu prawnego.

Co robi komornik po wyroku?

Po uzyskaniu tytułu wykonawczego sprawę prowadzi komornik. Najpierw wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku w wyznaczonym terminie. Jeżeli obowiązek nie zostanie wykonany, komornik podejmuje czynności potrzebne do wprowadzenia właściciela w posiadanie.

Jeżeli z tytułu wykonawczego nie wynika prawo do najmu socjalnego ani lokalu zamiennego, komornik bada, czy dłużnik ma inny lokal lub pomieszczenie, do którego przysługuje mu tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Gdy takiego miejsca nie ma, komornik co do zasady czeka na wskazanie przez gminę tymczasowego pomieszczenia. Jeżeli prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje, możliwe jest usunięcie do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę.

Licytacja komornicza

Zakup mieszkania z licytacji komorniczej kusi ceną, ale wymaga szczególnej ostrożności. Nabywca nie kupuje „gwarancji pustego lokalu”. Może okazać się, że w mieszkaniu nadal przebywa dłużnik, jego rodzina, najemca albo osoba powołująca się na inne prawo do korzystania z nieruchomości.

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca staje się właścicielem. Takie postanowienie jest jednocześnie tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się w niej pomieszczeń, bez potrzeby uzyskiwania odrębnego wyroku eksmisyjnego ani klauzuli wykonalności. Nie oznacza to jednak, że można samodzielnie wejść do lokalu i usunąć mieszkańców. Czynności wykonuje komornik.

W egzekucji po licytacji ważne są trzy zasady:

• tytuł wykonawczy może działać nie tylko wobec dłużnika, lecz także wobec jego domowników, krewnych i osób reprezentujących jego prawa;
• nie wyłącza to praw wynikających z przepisów o ochronie lokatorów ani praw skutecznych wobec nabywcy;
• jeżeli umowa najmu lub dzierżawy została zawarta po zajęciu nieruchomości, co do zasady jest bezskuteczna wobec nabywcy w egzekucji.

Jeżeli natomiast najem istniał wcześniej, nabywca licytacyjny może wejść w prawa i obowiązki wynajmującego. Przy umowach zawartych na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata Kodeks postępowania cywilnego przewiduje szczególne uprawnienie: nabywca może wypowiedzieć taką umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się przysądzenia własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje krótszego terminu. W praktyce termin miesięczny jest bardzo istotny – jego przeoczenie może utrudnić szybkie odzyskanie lokalu.

Przed udziałem w licytacji należy więc sprawdzić nie tylko księgę wieczystą, lecz także obwieszczenie, operat szacunkowy, protokół opisu i oszacowania, informacje od komornika oraz – jeżeli to możliwe – akta postępowania. Szczególną uwagę trzeba zwrócić na wzmianki o osobach zamieszkujących lokal, umowach najmu, służebnościach, dożywociu, stanie technicznym lokalu i możliwości jego obejrzenia.

Czy meldunek blokuje eksmisję?

Nie. Meldunek nie jest tytułem prawnym do lokalu i sam w sobie nie daje prawa do mieszkania. Może jednak sygnalizować, że w lokalu faktycznie przebywają osoby, których sytuację trzeba ustalić. Z punktu widzenia kupującego meldunek nie jest największym problemem; większym problemem jest realne posiadanie lokalu przez osobę, która nie chce go wydać, oraz ewentualne prawa tej osoby wynikające z umowy albo przepisów ochronnych.

Zakup mieszkania z lokatorem może być opłacalny, ale tylko wtedy, gdy kupujący rozumie, co dokładnie kupuje. Inaczej wygląda lokal z rzetelnym najemcą i przejrzystą umową, inaczej mieszkanie zajmowane przez osobę bez tytułu, a jeszcze inaczej nieruchomość nabywana w licytacji komorniczej, w której poprzedni właściciel lub jego domownicy odmawiają wyprowadzki.

Najbezpieczniejsza strategia to audyt prawny przed zakupem, zabezpieczenie wydania lokalu w umowie, próba zawarcia pisemnego porozumienia z osobą zajmującą mieszkanie, a dopiero potem – jeżeli to konieczne – formalna ścieżka sądowa i komornicza. Działania „na skróty”, zwłaszcza samodzielna wymiana zamków lub odcinanie mediów, mogą tylko pogorszyć sytuację właściciela.

W sprawach lokatorskich liczy się nie tylko prawo własności, ale też prawidłowa procedura. To ona decyduje, czy odzyskanie mieszkania będzie skuteczne, czy zamieni się w wielomiesięczny spór z dodatkowymi kosztami.

Podstawy prawne:

• Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• Ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• Ustawa z 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny