Nowe przepisy wprowadzają zasadę, że cena mieszkania lub domu jednorodzinnego powinna być określona jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za metr kwadratowy. Kluczowe jest jednak to, jak tę powierzchnię należy obliczać.
Ustawodawca wskazał wprost, że metraż musi być ustalany zgodnie z Polską Normą dotyczącą obliczania powierzchni w budownictwie, obowiązującą w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia inwestycji. W praktyce oznacza to obowiązkowe stosowanie normy PN-ISO 9836 oraz odejście od stosowanych wcześniej „powierzchni sprzedażowych” czy „rozliczeniowych”.
Co istotne, regulacje obejmują wszystkie umowy zawierane po 13 lutego 2026 r. – także w inwestycjach rozpoczętych wcześniej. Oznacza to, że deweloperzy muszą dostosować się do nowych zasad również przy pierwszym przeniesieniu własności lokali.
Koniec liczenia metrów pod ścianami działowymi
Jedną z najważniejszych zmian jest wyraźne rozstrzygnięcie kwestii powierzchni zajmowanej przez ściany działowe.
Stałe ściany działowe
Jeżeli w projekcie budowlanym zastosowano trwałe ściany wydzielające pomieszczenia – np. pokoje, kuchnię czy łazienkę – uznaje się je za stałe elementy konstrukcyjne. Należą do nich m.in.:
- ściany murowane z cegieł, bloczków lub pustaków,
- ściany szkieletowe z płyt gipsowo-kartonowych na konstrukcji metalowej lub drewnianej.
Ich wykonanie wymaga standardowych robót budowlanych, uszczelnień oraz często prowadzenia instalacji. Powierzchnia, którą zajmują, wlicza się do powierzchni konstrukcji, a nie do powierzchni użytkowej lokalu. W praktyce oznacza to, że kupujący nie zapłaci za metry „pod ścianami”.
Ścianki tymczasowe i przepierzenia
Inaczej traktowane są lekkie przepierzenia przewidziane do łatwego demontażu lub zmiany układu wnętrza. Tego typu rozwiązania nie stanowią trwałego elementu konstrukcyjnego i mogą być uwzględniane inaczej przy obliczaniu metrażu.
Dlaczego zmiany były potrzebne?
Eksperci od lat wskazywali na absurd sytuacji, w której nabywcy płacili za powierzchnię, której faktycznie nie mogli użytkować. Dla przeciętnego kupującego dostęp do norm technicznych czy metodologii pomiarów był praktycznie niemożliwy, co utrudniało weryfikację danych przedstawianych przez deweloperów.
Nowe przepisy mają zwiększyć przejrzystość rynku i ograniczyć stosowanie alternatywnych definicji powierzchni tworzonych wyłącznie na potrzeby sprzedaży.
Kontrowersje i wątpliwości branży
Choć regulacja została przyjęta jako krok w dobrą stronę, nie brakuje głosów krytycznych.
Przedstawiciele branży deweloperskiej wskazują na ryzyko powstania dwóch różnych definicji powierzchni użytkowej:
- jednej stosowanej w projekcie budowlanym i dokumentacji technicznej (uwzględniającej normy oraz przepisy rozporządzeń),
- drugiej wykorzystywanej wyłącznie w umowach deweloperskich (opartej na samej normie).
Może to prowadzić do rozbieżności między metrażem wpisanym do księgi wieczystej a powierzchnią używaną do ustalenia ceny.
Pojawiają się również pytania praktyczne:
- jak rozliczać udział w częściach wspólnych budynku,
- jak traktować zmiany lokatorskie wpływające na układ pomieszczeń,
- czy przeliczanie ceny za metr ma sens w przypadku domów jednorodzinnych sprzedawanych wraz z działką.
Organizacje branżowe apelują o doprecyzowanie przepisów lub ich interpretację przez administrację publiczną.
Co to oznacza dla kupujących?
Dla nabywców mieszkań nowe regulacje oznaczają przede wszystkim większą transparentność i porównywalność ofert. Metraż powinien odpowiadać rzeczywistej przestrzeni użytkowej, a cena – być liczona według jednolitych zasad.
Warto jednak nadal dokładnie analizować dokumentację i zapisy umowy, ponieważ szczegóły techniczne i interpretacyjne mogą mieć wpływ na ostateczny koszt zakupu.
Krok w stronę większej przejrzystości rynku
Nowelizacja przepisów to próba uporządkowania jednego z najbardziej spornych obszarów rynku pierwotnego. Choć nie rozwiązuje wszystkich problemów i budzi wątpliwości interpretacyjne, stanowi ważny sygnał: płacimy za realną przestrzeń, a nie za metry „na papierze”.
Najbliższe miesiące pokażą, czy nowe regulacje rzeczywiście zakończą spory o powierzchnię mieszkań – czy też staną się początkiem kolejnej debaty o standardach liczenia metrów w polskim budownictwie.